A Reforma Tributária já começou a mudar a forma como empresas e holdings patrimoniais lidam com a tributação de imóveis de aluguel. Um detalhe simples — ter contratos de locação registrados até 31/12/2025 — pode significar a diferença entre pagar 3,65% de tributos ou enfrentar alíquotas que podem chegar a quase 28% no regime padrão.
É como ter um carro novo sem documento: ele até roda, mas a qualquer momento você pode ser parado e ter um grande prejuízo. Com os contratos de aluguel, a lógica é a mesma: sem registro, a Receita pode descartar o benefício fiscal.
O que diz a Lei Complementar 214/2025 (art. 487)
O art. 487 da LC 214/2025 criou um regime especial de transição para receitas de locação, válido a partir de 2026, mas com exigências que devem ser cumpridas ainda em 2025.
Segundo o dispositivo:
- Empresas podem optar por tributar a receita bruta de aluguéis à alíquota reduzida de 3,65%;
- Só são elegíveis os contratos firmados até 16/01/2025;
- É obrigatório o registro em cartório (Títulos e Documentos ou Registro de Imóveis) até 31/12/2025;
- Os contratos precisam ser por prazo determinado e conter firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida;
- Alternativamente, podem ser disponibilizados à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento futuro.
Ou seja: quem não agir em 2025 pode perder para sempre o direito ao benefício.
Regime de 3,65%: quando ele é vantajoso
O regime alternativo é especialmente interessante para holdings e estruturas familiares com operação simples e custos reduzidos. Isso porque ele tem vantagens e limitações:
Vantagens:
- Alíquota fixa e previsível de 3,65%;
- Base de cálculo clara: a receita bruta recebida dos aluguéis, incluindo multas e correções;
- Tributação no regime de caixa (incide apenas no recebimento).
Limitações:
- Não é permitido usar créditos de IBS e CBS sobre despesas e insumos;
- Operações devem ser contabilizadas de forma segregada;
- Não há possibilidade de aplicar o redutor social de R$ 600 por imóvel (apenas disponível no regime padrão para residenciais).
Exemplos práticos: quanto você pode economizar
Exemplo 1: Contrato comercial com opção pelos 3,65%
- Valor do aluguel: R$ 50.000/mês.
- Tributação no regime especial: 3,65% = R$ 1.825/mês.
- Em 12 meses: R$ 21.900 de tributos.
E se não optar pelos 3,65%?
Quem não aderir ao regime especial cai automaticamente no regime padrão de IBS e CBS. Nesse caso, existem dois pontos de alívio:
- Redução de alíquotas em 70% para receitas de locação de imóveis;
- Redutor social de R$ 600/mês por imóvel residencial, abatido da base de cálculo (atualizado pelo IPCA).
Esses benefícios ajudam, mas não chegam perto da simplicidade e previsibilidade da alíquota única de 3,65%.
O que fazer ainda em 2025
Para garantir o direito à alíquota reduzida, sua holding deve agir já:
- Revisar todos os contratos de locação vigentes;
- Conferir se foram assinados até 16/01/2025;
- Providenciar o registro em cartório até 31/12/2025;
- Ajustar cláusulas para atender aos requisitos da lei (prazo determinado, assinaturas válidas, reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica);
- Planejar a adesão com o suporte de um especialista em direito tributário.
Conclusão
A Reforma Tributária trouxe uma oportunidade única para holdings patrimoniais com imóveis de aluguel: travar a tributação em apenas 3,65% até o fim dos contratos registrados dentro do prazo.
Mas essa janela se fecha rapidamente. Quem não agir em 2025 pode ficar de fora e pagar uma conta muito mais alta nos próximos anos.
Em resumo:
- ✔ Contratos assinados até 16/01/2025 e registrados até 31/12/2025 podem garantir 3,65%;
- ✔ Regime vale a partir de 2026, mas a ação deve ser agora;
- ✔ Sem créditos tributários e sem redutor social, mas com simplicidade e previsibilidade;
- ✔ Regime regular tem redução de alíquotas e redutor de R$ 600, mas é menos vantajoso.
Recomendação: Faça uma revisão jurídica e fiscal dos contratos ainda em 2025. Nossa equipe da Reduza Tributos pode ajudar sua empresa a planejar a adesão e garantir o benefício antes que o prazo acabe.
